Vorschau-Bild: © Daniel Jedzura / shutterstock 

Entwurfsplanung des Architekten muss genehmigungsfähig sein

Hedwig Lipphardt
Rechtsanwältin 
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
www.ts-law.de

Leitsatz:

1. Im Bereich der Grundlagenermittlung und Vorplanung (LP 1 und 2) gemäß § 34 HOAI 2013 hat der Architekt zunächst die Wünsche des Bauherrn auszuloten, diesen zu beraten und ein Konzept zu erstellen. Eine baurechtliche Genehmigungsfähigkeit der Grundlagenermittlung und Vorplanung ist in der Regel aber keine Voraussetzung für den Honoraranspruch des Architekten für diese Leistungsphasen. 

2. Erst ab der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3 gem. § 34 HOAI) hat der Architekt eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen. Die rechtliche Vertretung der Genehmigungsplanung gegenüber Baubehörden und Gerichten durch den Rechtsanwalt des Bauherrn befreit den Architekten regelmäßig nicht von dieser vertraglichen Pflicht.

3. Der Architekt, der für ein Vorhaben im Sinne von § 34 BauGB eine genehmigungsfähige Planung verspricht, hat seine Planung so zu erstellen, dass sie als zulässig im Sinne des § 34 BauGB beurteilt werden kann, also innerhalb eines etwaigen Beurteilungsspielraum liegt.

4. Der Architekt kann sich von der vertraglichen Pflicht, eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen, ausnahmsweise befreien lassen, wenn der Bauherr ausdrücklich das Risiko einer Versagung der Baugenehmigung auf sich nimmt oder dem Architekten eine Haftungsbefreiung erteilt

OLG Celle, Urteil vom 07.02.2024 – 14 U 12/23; (Vorinstanz: LG Hannover, 21.12.2022 – 14 O 189/20)

Praxishinweis:

1. Die Parteien streiten um ein Architektenhonorar für Architektenleistungen der Leistungsphasen 1 - 4 nach § 34 HOAI (Grundlagenermittlung bis zur Genehmigungsplanung) aus einem Planervertrag. 

Der Kläger (Architekt) wurde 2016 von der Beklagten, einem Immobilienunternehmen, zunächst mit der Grundlagenermittlung und Vorplanung für das Bauvorhaben „40 Wohneinheiten nebst Tiefgarage“ auf einem Grundstück der Beklagten beauftragt. Vereinbart war eine zu planende Wohnfläche von ca. 4.000 qm. Bereits 2012 hatte der Verwaltungsausschuss der Landeshauptstadt die Aufstellung eines Bebauungsplans für das streitgegenständliche Gebiet beschossen. Vorgesehen war die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets mit zweigeschossiger Bauweise.
Bei einem ersten Gespräch zwischen dem Kläger und der Baubehörde wurde signalisiert, dass das geplante Projekt wohl nicht genehmigungsfähig sei. Die Vorplanung des Klägers sah zwei dreigeschossige Wohngebäude mit 43 Wohneinheiten mit einer gemeinsamen Tiefgarage vor. Das Bauvorhaben füge sich nach Auffassung der Baubehörde nicht in die Umgebungsbebauung ein im Sinne von § 34 BauGB. Zudem sei eine dreigeschossige Bauweise auch nach dem Vorentwurf des Bebauungsplans nicht zulässig. Eine vom Kläger eingereichte Bauvoranfrage wurde folglich abgelehnt mit der Begründung, dass der Baukörper zu groß sei und sich nicht in die Umgebungsbebauung eingliedern würde. Zudem seien die festgesetzten Baufluchtlinien verletzt. Dennoch beauftragt die Beklagte den Kläger im März 2017 mit der Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung entsprechend den Leistungsphasen 3 und 4 nach HOAI. Trotz der abgelehnten Bauvoranfrage beantragt die Beklagte auf Grundlage der unveränderten Planung des Klägers die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Februar 2018 wurde auch der Baugenehmigungsantrag der Beklagten von der Behörde abgelehnt. 2019 wurde ein B-Plan für das streitgegenständliche Gebiet beschlossen, der eine zweigeschossige Bauweise und drei Baufenster vorsah. Die Beklagte führte mit Unterstützung des Klägers sodann bis 2022 mehrere Prozesse vor den Verwaltungsgerichten gegen die Versagung der Baugenehmigung, jedoch ohne Erfolg. Der Kläger kündigt und klagt das offene Resthonorar in Höhe 191 T € für die Leistungsphasen 1 - 4 ein. Mit Erfolg?

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