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Darlegung einer Bauverzögerung wegen der Corona-Pandemie
Urteil des KG – 21 U 156/21 - vom 24. Mai 2022

Leitsätze:
1. Ein Werkunternehmer oder Bauträger hat seinen Verzug nicht zu vertreten, soweit er durch schwerwiegende, unvorhersehbare und unabwendbare Umstände an der rechtzeitigen Erfüllung gehindert war.    

2. Ist es umstritten, ob die Auswirkungen der Corona- Pandemie einen Werkunternehmer in diesem Sinne vom Verzug entlasten, so hat er darzulegen, wie sich ein von ihm nicht zu verantwortender Umstand im Einzelnen auf den Herstellungsprozess ausgewirkt und ihn verzögert hat („bauablaufbezogene Darstellung“).

3. Ist ein Bauträger in Verzug mit der Übergabe einer Wohneinheit, die der Erwerber nicht selbst beziehen, sondern vermieten will, so besteht der Schaden des Erwerbers in den Vermietungserlösen, die ihm verzugsbedingt entgangen sind.

Das Kammergericht musste über die Frage entscheiden, wie sich ein Auftragnehmer vom Verzug entlasten kann, der in Folge der Corona-Pandemie eingetreten ist.

Sachverhalt:
Die Kläger nahmen die Beklagte auf Schadensersatz aus einem Bauträgervertrag in Anspruch. Mit notariellem Vertrag vom 9. März 2017 verpflichtete sich die Beklagte, eine Wohneinheit für die Kläger herzustellen und an sie zu übereignen. Dieser Vertrag enthält unter anderem die Regelung, dass die Wohnung bis zum 30. Juni 2018 bezugsfertig herzustellen ist.

Die Beklagte übergab die Wohnung den Klägern jedoch erst am 6. Juli 2020. Im Zeitraum von Juli 2018 bis einschließlich Juni 2020 wohnten die Kläger in einer Mietwohnung. Nachdem die Beklagte ihnen die Wohnung übergeben hatte, zogen sie in diese nicht ein, sondern vermieteten sie. Die Kläger finanzierten den Erwerb der Wohnung. Da die Beklagte bedingt durch den verzögerten Baufortschritt einzelne Kaufpreisraten erst verspätet fällig stellte, konnten die Kläger die entsprechenden Darlehensraten erst verspätet bei ihrer Bank abrufen. Dadurch entstanden ihnen zusätzliche Bereitstellungszinsen. Die Kläger behaupten zudem, dass die Wohnung eine zu geringe Fläche aufweise.

Mit ihrer Klage nahmen die Kläger die Beklagte auf Schadensersatz iHv insgesamt 59.590,67 EUR und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten jeweils nebst Zinsen in Anspruch. Der Schadensersatz setzt sich wie folgt zusammen:

• Miete, die die Kläger von Juli 2018 bis Juni 2020 für die von ihnen bewohnte Mietwohnung zahlten: 21.755 EUR
• Bereitstellungszinsen: 7.054,70 EUR
• Kaufpreisminderung wegen geringerer Wohnfläche: 30.780,97 EUR

Die Beklagte meint, die verspätete Fertigstellung der Wohnung könne ihr zumindest teilweise nicht angelastet werden. Zwischen März 2020 und Juli 2020 hätten als Folge der Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie Arbeiter aus diversen Ländern nicht nach Deutschland einreisen können, zudem konnten zahlreiche Baumaterialien nicht zeitgerecht geliefert werden. Die Kläger könnten die Miete, die sie für die von ihnen von Juli 2018 bis Juni 2020 bewohnte Wohnung zahlten, nicht als Schaden geltend machen, da sie in die gekaufte Wohnung gar nicht eingezogen seien, sondern sie vermieten.

Das Landgericht hat die Beklagte zunächst mit Versäumnisurteil vom 15. Juni 2021 bis auf eine Auslassung gemäß dem Klageantrag verurteilt. Am 19. Oktober 2021 hat das Landgericht zwei Urteile erlassen. Mit dem ersten hat es das Versäumnisurteil ergänzt, sodass die Beklagte nunmehr vollständig gemäß dem Klageantrag verurteilt wurde. Mit dem zweiten Urteil vom 19. Oktober 2021 hat das Landgericht das so ergänzte Versäumnisurteil aufrechterhalten.

Gegen diese Verurteilung wandte sich die Beklagte mit ihrer Berufung und beantragte Klageabweisung. Die zulässige Berufung der Beklagten hatte jedoch keinen Erfolg.

Aus den Gründen:
Das Landgericht habe der Klage zu Recht in vollem Umfang stattgegeben. Insbesondere hätten die Kläger einen Anspruch gegen die Beklagte iHv 28.809,70 EUR wegen der verspäteten Übergabe der von ihnen gekauften Wohnung nach §§ 280, 286 II Nr. 1 BGB.

Mit dem fruchtlosen Verstreichen des vertraglich bestimmten Termins für die bezugsfertige Herstellung der Wohnung, dem 30. Juni 2018, befände sich die Beklagte mit der Übergabe der Wohnung in Verzug. Der Verzug der Beklagten endete erst mit Übergabe der Wohnung am 6. Juli 2020. Die Beklagte habe es durchgängig zu vertreten, dass sie die Wohnung erst an diesem Tag und nicht früher den Klägern übergeben konnte, § 286 IV BGB. Insbesondere könne nicht festgestellt werden, dass die Beklagte durch Umstände, die sie weder vorsätzlich noch fahrlässig verursacht habe (§ 276 BGB), an einer rechtzeitigen Leistung gehindert worden sei. Die Beklagte berufe sich darauf, dass ihr im Zeitraum März bis Juli 2020 die Fertigstellung der Wohnung durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie erschwert worden sei und sie ihren Fertigstellungsverzug insoweit nicht zu vertreten habe. Daran sei zutreffend, dass ein Sachleistungsschuldner wie ein Bauunternehmer oder Bauträger die Verspätung seiner Leistung möglicherweise nicht zu verantworten habe, soweit sie auf eine schwerwiegende und nicht vorhersehbare Änderung der wirtschaftlichen, politischen oder sozialen Rahmenbedingungen zurückgehe und für ihn unabwendbar sei. Im Fall eines Bauvertrags gemäß der VOB/B habe ein Bauunternehmer in einem solchen Fall Anspruch auf Verlängerung von Ausführungsfristen gem. § 6 II Nr. 1 Buchst c VOB/B. So sei es beispielsweise möglich, dass ein Bauvorhaben im ersten Halbjahr 2020 ins Stocken geriet, weil aufgrund von Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie Arbeitskräfte nicht aus dem Ausland nach Deutschland einreisen oder weil Baumaterialien nicht geliefert werden konnten.

Die abstrakte Möglichkeit derartiger Erschwernisse allein genüge aber nicht, damit ein nach dem Beginn der Corona- Krise im März 2020 eingetretener Leistungsverzug nicht von einem Bauunternehmer zu vertreten sei. Da es gem. § 286 IV BGB gesetzlich vermutet werde, dass ein Schuldner die Nichteinhaltung eines Termins für seine Leistung zumindest fahrlässig verschuldet habe, habe ein Bauunternehmer, der sich auf diesem Weg von seinem Verzug entlasten wolle, konkret darzulegen, wie sich der schwerwiegende und unvorhersehbare Umstand, auf den er sich berufe, auf den Ablauf des Bauvorhabens ausgewirkt habe („bauablaufbezogene Darlegung“). Der Unternehmer habe damit vorzutragen, welcher seiner Arbeitsabläufe durch einen solchen Umstand wann gestört wurde, wie lange die Störung andauerte und wie dies konkret die Fertigstellung der Arbeiten beeinflusst habe. Dabei sei zu beachten, dass die Störung eines einzelnen Ablaufs nicht zwangsläufig zur Verzögerung des Gesamtablaufs führen müsse, nämlich dann nicht, wenn andere Abläufe, die von der Störung nicht betroffen seien, vorgezogen und der gestörte Ablauf nachgeholt werden könne, ohne dass sich die Gesamtfertigstellungszeit hierdurch verlängere.

Das Vorbringen der Beklagten genüge dieser Anforderung nicht. Allerdings könne der Beklagten die Entlastung von ihrem Verzug durch coronabedingte Störungen nicht schon deshalb verwehrt werden, weil sie die Wohnung den Klägern bereits Ende Juni 2018 hätte übergeben müssen und sie nicht vortrage, warum sie die Verspätung bis März 2020, als die Corona-Pandemie weitreichende Auswirkungen auf die Wirtschaft in Deutschland zu entfalten begann, nicht zu vertreten habe. Damit habe es die Beklagte zu verantworten, dass ihre eigentlich 2018 fälligen Arbeiten so lange dauerten, dass sie noch von der Corona-Pandemie beeinflusst werden konnten. Dies ändere aber nichts daran, dass sich die Corona-Pandemie sodann in einer Form auf das Bauvorhaben ausgewirkt haben könne, die die Beklagte nicht abwehren konnte. Derartige Beeinträchtigungen könnten natürlich nicht mehr die Verantwortlichkeit der Beklagten für ihren Fertigstellungsverzug von Juli 2018 bis März 2020 rückwärtig ändern, wohl aber, dass ihr eine weitere Verzögerung danach nicht mehr zugerechnet werden könne.

Allerdings habe es die Beklagte unterlassen, konkret und mit Bezug auf den Ablauf ihres Bauvorhabens darzulegen, inwieweit sie durch unvorhersehbare coronabedingte Störungen an einer Fertigstellung der Wohnung vor dem tatsächlichen Übergabetermin, dem 6. Juli 2020, gehindert war. Sie habe sich nur pauschal darauf berufen, dass „Bauarbeiter diverser Nationalitäten ihren Zielort nicht erreichen“ konnten, dass „Lieferketten, insbesondere für Baumaterialien bekanntlich unterbrochen“ gewesen seien sowie, dass Hygienevorschriften und Abstandsregeln den Arbeitsfortschritt auf der Baustelle gehemmt hätten.

Dies sei nicht ausreichend, weil vollständig unklar bleibe, welcher konkrete Arbeitsablauf auf der Baustelle durch welche Störungen ab wann beeinträchtigt war, wie lange die Störung andauerte und inwieweit dies Auswirkungen auf die hier in Rede stehende Leistung hatte, also die Fertigstellung der von den Klägern gekauften Wohnung.

Allerdings könnten die Kläger als Schaden nicht die Zahlungen geltend machen, die sie im Verzugszeitraum zur Anmietung der von ihnen selbst genutzten Wohnung aufwendeten, worauf die Beklagte zu Recht hinweise. Ein Schadensersatzgläubiger könne immer nur verlangen, durch den Schadensersatz so gestellt zu werden, wie er bei pflichtgemäßen Verhalten des Schuldners gestanden hätte. Im vorliegenden Fall seien die Kläger in die streitgegenständliche Wohnung nach Übergabe unstreitig nicht eingezogen, sondern sie haben sie vermietet. Solange nichts Abweichendes vorgetragen werde, sei anzunehmen, dass die Kläger die Wohnung auch vermietet hätten, wenn sie ihnen fristgerecht im Juni 2018 übergeben worden wäre. Folglich hätten die Kläger für die von ihnen selbst genutzte Wohnung auch dann durchgängig selbst Miete zahlen müssen. Allerdings seien den Klägern durch den Verzug die Einnahmen entgangen, die sie mit der Vermietung ihrer gekauften Wohnung erzielen könnten. In diesen entgangenen Mieteinnahmen liege ihr Schaden. Dieser belaufe sich ebenfalls auf mindestens 21.755 EUR.

Anmerkung
Die Entscheidung des Kammergerichts knüpft an die Rechtsprechung an, wonach bei einem Bauverzug eine bauablaufbezogene Darlegung zur Entlastung des Auftragnehmers erforderlich ist. Jedem Auftragnehmer ist daher während des Bauvorhabens zu empfehlen, trotz unvorhersehbarer Ereignisse die konkreten Umstände sowie deren Auswirkungen auf den Bauablauf zu dokumentieren. Somit wird die ohnehin schwierige Darlegung eines verzögerten Bauablaufs zumindest erleichtert.

(Quelle: VOBaktuell Heft I/2023
RA Dr. Philipp Mesenburg / RA Christian Schostag)